Die Kölner Sportstätten GmbH betreibt sechs Anlagen – mit dem RheinEnergieStadion als prominentestem Objekt. Stephan Boss, Technischer Leiter der KSS, spricht im Interview über die Organisationsstruktur des Gebäudemanagements und Maßnahmen zur Reduzierung der Energiekosten.
Dieses Interview ist eine Leseprobe aus dem neuen Special „Facility-Management“: Weitere Informationen und kostenloser Download
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| Stephan Boss |
Stadionwelt: Herr Boss, wie regelt die Kölner Sportstätten GmbH das Gebäudemanagement?
Boss:: Wir organisieren das gesamte Facility Management und die Infrastruktur aller unserer Gebäude in Eigenverantwortung. Im Mittelpunkt steht natürlich das RheinEnergieStadion als größtes Objekt. Vieles machen wir selbst, so ist in einem Bundesligastadion das Green immer vorrangig. Die Pflege des Platzes und der Außenanlagen erledigen wir mit eigenem Personal. Es flitzt auch der eine oder andere Hausmeister von uns durch die Gebäude. Das Gros der Aufgaben haben wir allerdings auf externe Dienstleister aufgeteilt – bei zentraler Kontrolle und Leitung durch uns.
Stadionwelt: Warum vertrauen Sie das nicht einem Generaldienstleister an?
Boss: Diese Lösung hatten wir zu Beginn. Das RheinEnergieStadion entstand zur WM 2006, wo es im Müngersdorfer Stadion auf der technischen Seite außer den Flutlichtmasten und Anzeigetafeln nichts Wesentliches zu betreuen gab. Das hat sich mit dem Neubau drastisch geändert, die Anforderungen an die technische Objektleitung wuchsen immens und mussten auf Anhieb bewältigt werden. Ich bin jetzt seit fünf Jahren bei der KSS und habe das System anders aufgestellt. Wir sind damit zwar als Betreiber relativ stark gefordert, können aber jederzeit alles in unserem Sinne steuern und haben die Kontrolle über alle Gewerke in eigener Hand.
Stadionwelt: Wie haben Sie das technische Gebäudemanagement strukturiert?
Boss: Dieser Bereich besteht aus drei Säulen und wird von verschiedenen Dienstleistern betreut: Elektro, Gebäudetechnik und Brandschutz. Elektro mit der Nachrichtentechnik sowie Strom und Medien liegt inklusive Wartung und Instandsetzung bei einem örtlichen Fachbetrieb. Ein weiterer regionaler Dienstleister kümmert sich um die Gebäudetechnik, also die Wartung und Instandsetzung von Heizung, Klima, Lüftung und Kälte. Diese beiden Dienstleister sind auch bei Veranstaltungen mit Personal vor Ort und werden von mir organisiert. Die dritte Säule im Gebäudemanagement ist der Brandschutz, den wir an zwei bis drei Firmen outsourcen – immerhin hat die Sprinkleranlage 5.000 Köpfe, wir haben sechs Zentralen und 3.000 Brandmelder. Den technischen Brandschutz koordiniert ein Sachverständiger, ebenfalls inklusive Wartung und Instandsetzung.
Das Facility Management und die Infrastruktur des RheinEnergieStadions wird von der Kölner Sportstätten GmbH in Eigenverantwortung organisiert.
Bilder: RheinEnergieStadion
Stadionwelt: Und wie verfahren Sie bei der Gebäudereinigung und Müllentsorgung?
Boss: Diese Bereiche haben wir ebenfalls komplett outgesourced. Die Reinigung übernimmt seit etlichen Jahren dieselbe Firma. Ich bin der Meinung, dass unser Stadion sehr sauber ist. Aber wir haben den Anspruch, immer noch sauberer zu sein. Bei der Reinigung, wie etwa auch bei der Security und teilweise dem Catering, bewegt man sich aber auf dem Niedriglohnsektor, was es nicht leicht macht. Der Faktor Mensch ist hier und generell niemals ganz in den Griff zu kriegen.
Stadionwelt: Eine Frage am Rande: Verwenden Sie Einweg- oder Mehrweg-Becher?
Boss: Seit anderthalb Jahren werden während der Fußballspiele Einwegbecher eingesetzt. Hierbei stehen aber nicht Fragen der Entsorgung oder des Mehrwegsystems im Vordergrund, sondern die Sicherheit. Es gibt ja genug Beispiele dafür, dass Becherwürfe im Stadion zu empfindlichen und für die Vereine teuren Strafen führen können, und in dieser Hinsicht bringen die leichten Einwegbecher wesentlich weniger Risiko mit. Sie sind auch deutlich günstiger in der Anschaffung – und wie es mit der Öko-Bilanz bei Mehrwegbechern mit einer aufwändigen Logistik tatsächlich aussieht, sei dahingestellt.
Stadionwelt: Eine wesentliche Aufgabe ist auch der kaufmännische Teil des Gebäudemanagements. Wie sind Sie hier aufgestellt?
Boss: Dieser Bereich ist tatsächlich sehr wichtig, und ich möchte behaupten, dass wir hier sehr gut aufgestellt sind und auch im Vergleich sehr gut dastehen. Was die Budgetierung betrifft, ist jede unserer Sportstätten eine Kostenstelle. Jede dieser Kostenstellen hat Technik-Konten mit allen einzelnen Gewerken und Kostenträgern. So können wir die Budgets für die einzelnen Objekte und Geschäftsjahre genau kalkulieren. Überall, wo Geld fließt, ob bei Wartungen oder Vermietungen, gibt es ein Konto. Das RheinEnergieStadion hat 70 Konten von A bis Z, von den Aufzügen bis zu den Zaunanlagen. Das ist die Basis für unser Controlling. So kann ich gemeinsam mit der Buchhaltung jederzeit einen Soll-Ist-Vergleich in allen Details machen und herausfinden, wo Einsparpotenzial liegt oder wo Investitionen getätigt werden können.
Das Catering macht einen großen Teil der Energiekosten aus.
Stadionwelt: Darf man davon ausgehen, dass Sie einen besonders genauen Blick auf die Energiekosten werfen?
Boss: Ja, sicher. Energie ist ein signifikantes Thema, mit dem wir uns zuletzt auch besonders intensiv beschäftigt haben. Zwar ist der Namensgeber unseres Stadions ein Versorgungsunternehmen, doch heißt dies nicht, dass man es sich dort erlauben kann, gestiegene Kosten nicht an uns weiterzugeben. Wegen des Anstiegs der Energiekosten, der sicher anhalten wird, haben wir uns sogar ganz neu aufgestellt. Jede einzelne Rechnung bereitet uns Unbehagen, und sogar kleine Prozentanteile an Ersparnis zeigen eine große Wirkung im Budget.
Stadionwelt: Inwiefern haben Sie sich neu aufgestellt?
Boss: Wir haben ein Automationssystem installiert, mit dem wir jede Einzelheit auswerten können. Im Stadion befinden sich jetzt 317 elektronisch auswertbare Zähler für Strom, Wasser und Abwasser sowie Kälte und Wärme. Es wird dabei eine Energiedatenbank generiert, die wir tagesaktuell auswerten können. Bei wöchentlichen Analysen können wir Ausreißer lokalisieren und beseitigen.
Stadionwelt: Ziehen Sie einen weiteren praktischen Nutzen aus den Daten?
Boss: Sogar einen sehr großen. Wir können Kosten sehr differenziert und transparent weiterberechnen. Im Stadion sind mehrere Mieter und Pächter ansässig, und das Energiemanagement ermöglicht uns die Analyse auf solche Weise, dass wir die Nebenkostenabrechnung optimieren können. Beispielsweise betreiben mehrere Mobilfunk-Anbieter in den Pylonen des Stadions Antennen. Der 1. FC Köln ist unser Hauptmieter, aber auch der Wachdienst ist dauerhaft im Stadion, ein Pächter betreibt die Stadiongastronomie „12. Mann“, und der Caterer ist auch ein Faktor bei den Energiekosten.
Stadionwelt: Im Allgemeinen geht man davon aus, dass der größte Teil der Kosten einer Veranstaltungsstätte im Ruhemodus entstehen, und dass die Events quasi nur die Spitze des Eisbergs bedeuten. Stimmen Sie dem zu?
Boss: Unbedingt! Die größten Kosten entstehen außerhalb der Veranstaltungen. Wir haben hier viele kleine Veranstaltungen sowie große wie die Spiele des 1. FC Köln und Konzerte. Das Haus ist aber an maximal 30 Tagen im Jahr richtig voll. Entscheidend sind die anderen mehr als 300 Tage. Die Grundlast ist entscheidend uns muss reduziert werden! Man muss die Energiefresser bearbeiten. Dabei zeigt sich wieder einmal, dass der Faktor Mensch viele unnötige Kosten im Alltag verursacht, insbesondere bei Licht und Wasser. Es kann sehr effektiv sein, zu automatisieren.
Das technische Gebäudemanagment besteht aus den drei Säulen Elektro, Gebäudetechnik und Brandschutz.
Stadionwelt: Macht das Flutlicht wirklich nur einen Bruchteil der Kosten aus – und haben Sie im Gebäude ein Lichtmanagement oder weitere effiziente Systeme eingeführt?
Boss: Das Flutlicht wirkt sich tatsächlich bei der Betrachtung des Gesamtverbrauchs nur marginal aus. Eine Last, die am Spieltag richtig zieht, ist die, wenn das Catering in die Produktion geht und die Grills hochgefahren werden. Wir haben uns Öko-zertifizieren lassen und dabei alles unter die Lupe genommen. Wir haben jetzt ein Lichtmanagement-System mit Präsenzmeldern: In Räumen oder Korridoren, in denen sich niemand aufhält, wird die Beleuchtung ausgeschaltet. Das rechnet sich! Auch der Schritt in Richtung LED-Lampen zahlt sich aus. Die LEDs verbrauchen weniger und überzeugen auch in Sachen Lichtausbeute und Haltbarkeit. Die beleuchteten Stadion-Pylone haben eine automatische Steuerung erhalten, die eine Spannungsreduktion bewirkt. Wir haben neben weiteren Maßnahmen auch auf wasserlose Urinale umgestellt.
Stadionwelt: Sie empfehlen also generell, auf zeitgemäße, energieeffiziente Systeme umzustellen?
Boss: Unbedingt. Man sollte den Schritt wagen und alles austauschen, was unnötige Kosten verursacht.(Stadionwelt, 18.06.2012)
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